Nemovitosti v České republice zdražují každým rokem a nejinak tomu bude i letos. Především ve velkých městech, kde se ceny již několik let zvyšují nejrychleji, se jejich vzestup v nejbližší době nezastaví. Málokdo dnes pamatuje nové byty za 17 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes v Praze ceny nových bytů začínají okolo 32 tisíc a i za tuto cenu se budete nový byt těžko hledat. Vyplatí se co možná nejrychleji investovat do nemovitého majetku, nebo s tím ještě chvíli setrvat?

zvětšit obrázek

Kdy to praskne

Ceny jsou v Praze nad rovnovážnou hladinou, minimálně v některých segmentech trhu. Ceny pražských a brněnských bytů se totiž již pomalu blíží cenám srovnatelných bytů v Německu a Rakousku. Ale pořídit si bydlení v hlavním městě je však pro Čechy kvůli nižším příjmům finančně mnohem náročnější než pro Rakušany či Němce. Na poptávku po bytech a cenu, kterou jsou ochotni lidi za nové byty v Praze zaplatit, má obecně největší vliv příjem domácnosti.

Příjmy určují ceny

Příjem je hlavní determinantou regionálních rozdílů v cenách bytů stejně jako hlavní determinantou celkového vývoje cen bytů v ČR. Jinou věcí ovšem je, zda-li se cenová bublina z roku 2003 plně korigovala. Někteří realitní experti tvrdí, že nikoliv, a že se tudíž dočkáme i přes rostoucí příjmy domácností dalšího poklesu cen. Tomu nahraje výrazné oslabení demografického faktoru, nízký výnos z tržního nájemného po deregulaci a částečný výprodej bytů od pronajímatelů, oslabení cenového růstu v ostatních zemích světa, zejména v USA a z toho plynoucí možné zvýšení úrokových sazeb.

Recese by způsobila pokles

Pokud by se oslabil ekonomický růst v České republice nebo by přišla ekonomická recese, pak by mohly ceny nemovitostí klesnout velmi prudce a velmi hluboko. To může být jeden z důvodů, proč pražský trh s nemovitostmi preferuje novostavby. Starší byty v cihlové či panelové zástavbě se v nabídce pražských realitních kanceláří už několik měsíců takřka neobjevují. Důvodem je obava, že by ceny těchto nemovitostí mohly v blízké době klesnout až o 20 procent, a to kvůli splasknutí cenové bubliny, kterou nafoukla obava před možným zvyšováním daně z přidané hodnoty u bytové výstavby.

Paneláky levnější

„Hlavně klesnou ceny bytů v panelových domech,“ uvedli odborníci realitní společnosti AAABYTY.cz. Miroslav Havelka, jednatel pražské Omega Reality, soudí, že ceny běžných panelákových bytů v Praze až tak vysoké nejsou. Garsonku odhaduje na asi 1,25 miliónu, 2+1 na 1,7 miliónu a 3+1 na 2 až 2,3 miliónu korun. Podle realitních specialistů mohou prodávající nemovitostí v Praze prodělat až 15 procent v řádu několika málo týdnů.

Panelák na okraji

„Nejhorší kombinací jsou byty v panelových domech se špatnou dopravní dostupností. Ty zaznamenají největší pokles cen,“ uvádějí odborníci. Podle generálního ředitele realitní společnosti Real Spektrum Jiřího Fajkuse budou ale ceny panelových bytů bez ohledu na změnu DPH spíše stagnovat. „Budou záviset hlavně na lokalitě a technickém stavu,“ uvedl Fajkus. Dokonce je podle něj možné, že po revitalizaci panelových domů z fondů EU se cena bytů v těchto domech zvýší. „Pokud teď ceny nových bytů klesnou díky tomu, že se nebude zvyšovat sazba DPH, mohou zprostředkovaně klesnout i ceny panelových bytů,“ upozornil Fajkus. Možným poklesem cen jsou ohroženy byty na panelových sídlištích typu Chodov, Opatov či Háje, tedy bytů na okraji hlavního města. O lokalitách Severního Města – Čimice, Prosek, Ďáblice už podle něj nemá smysl hovořit vůbec.

zvětšit obrázek

Klesající nájmy

„Meziročně se pronájmy za tyto byty snížily až o pět, někde i o deset procent,“ uvedl Petr Illteško, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.cz. „Nájemce do panelového bytu lze nyní sehnat už velmi obtížně,“ uvedl. Ani dosažitelnost metrem už není takové lákadlo. „Nemovitostí k pronájmu je hodně, tak proč volit lokalitu, kde jen cesta metrem trvá do centra přes půl hodiny,“ řekl Illteško. Poklesem cen bytů je tedy ohrožena nejvíc Praha, která se rozšiřuje a na jejímž okraji vznikají nová sídliště. Nájmy klesají, v poslední době i u velkých bytů v luxusním segmentu. Bude-li tento vývoj pokračovat, dojde k přechodům nájemníků z nižších segmentů do vyšších a nižší segment může zaznamenat problémy. Během deseti let se snížily ceny pronájmů o polovinu. Například pronájem vily na pražské Ořechovce klesl z osmdesáti na třicet tisíc korun měsíčně. Stometrový byt v centru Prahy dnes pronajmete za dvacet tisíc, a ne za pětatřicet jako před deseti lety,“ uvedl David Černík, obchodní ředitel společnosti Maxima Reality. Byty 1+kk, které stále patří k nejvíce poptávaným, se na okraji Prahy pronajímají zhruba od 5000 korun za měsíc bez poplatků. Blíž k centru, například v Praze 4 u metra, ceny začínají přibližně na 7000 Kč. U těchto kategorií bytů platí, že poptávka stále převyšuje nabídku.


Text: Jiří Kropylák

Foto: archiv autora

Hodnocení článku

hlasů: 22

Diskuze