Investice do realit se zvyšují rok co rok. Nemovitosti představují stabilní investice pro které se rozhodují i lidé, kteří si nemohou dovolit utratit veškeré úspory za koupit bytu nebo domu. Počet Čechů, kteří nakupují reality za účelem budoucího pronajímání, a tak získáním prostředků na hypotéku, neustále stoupá.

zvětšit obrázek

Splátky z nájmu

Investoři tedy obratem zakoupený byt či dům pronajmou a počítají s tím, že z vybraného nájemného budou hradit splátky hypotečního úvěru. Odborníci však upozorňují, že i tato na první pohled bezproblémová investice má svá rizika. Abychom je co nejvíce omezili, musíme mít štěstí a získat tu správnou nemovitost.

Klesající nájmy

O výši nájmu rozhoduje lokalita a cílení na skupinu nájemníků ale také obecně ekonomická situace. V současnosti se výnosy z pronájmu běžných bytů pohybují v průměru od 3 do 8 procent z tržní ceny ročně. Odborníci se shodují na tom, že nadprůměrné tržní nájmy pomalu klesají a postupná deregulace nájemného je bude tlačit ještě více dolů.

Očekávaný pokles

Na trhu nájemního bydlení se totiž mohou objevit dosud obsazené byty, které si jejich nájemci nebudou moci dovolit po deregulaci platit. Nabídka se rozšíří a tržní nájemné klesne. Je pravděpodobné, že během několika let se sníží o 10 až 15 procent. Proto dříve než si vyberete byt, který chcete koupit s úmyslem ho dále pronajímat, pečlivě prozkoumejte výši nájmů v dané lokalitě.

Realitky vám poradí. Ale pozor

Nespoléhejte na realitní kanceláře. Mají sice dostatek informací, aby daný průzkum udělaly za vás, ale je dost reálné, že by vás pak přišel draho. Realitka by totiž mohla požadovat kromě provize ze zprostředkování koupě i exkluzivitu pro shánění nájemce. A to také není zadarmo. Provize za zprostředkování koupě bytu se v současnosti pohybuje od 4 do 10 procent kupní ceny. Provize za vyhledání nájemce dosahuje výše 1 do 2 měsíčních nájmů.

Nábytek a čas

Je jasné, že koupený byt byste měli v případě nutnosti uvést do dobrého stavu. Což znamená vymalovat a drobně poopravit. Neměli byste ho ale zařizovat nábytkem ani jinými vybavovacími předměty. Může se najít nájemce, který to nechce, a vaše výdaje budou zbytečné. Zařízení můžete kdykoli později dokoupit, pokud to nájemce bude požadovat.

zvětšit obrázek

Pozor na rezervy

Nepočítejte nikdy se stoprocentním obsazením bytu. Vždycky při změně nájemců je byt měsíc až dva prázdný. V těchto měsících musíte mít vlastní prostředky na splátku hypotéky i na provozní náklady. Dávejte proto přednost dlouhodobému nájemci, i kdybyste mu měli poskytnou určitou slevu za to, že v bytě zůstane déle než rok.

Delší doba = větší jistota

Není dobré, když se nájemníci příliš rychle střídají, protože po každém je zpravidla potřeba dát byt do pořádku. Znovu vymalovat, vyměnit koberce případně část nábytku, a to jsou výdaje navíc. Raději o něco snižte nájemné. Dlouhodobého nájemce, který si byt sám zařídí, můžete přesvědčit, že by měl na dobu pronájmu uzavřít pojištění domácnosti a odpovědnosti za způsobené škody. Nájemce bude mít zabezpečeno své zařízení, vy ušetříte na pojistném a také budete mít jistotu, že škody způsobené nájemcem uhradí pojišťovna.

Kauce jako pojistka

Posledním krokem v dobrém nájemním vztahu je pojistka pomocí institutu kauce. Novela občanského zákoníku nyní výslovně umožňuje pronajímateli při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem.

Pravidla

Na druhé straně vám však zákon jako pronajímateli ukládá významné omezující podmínky. Musíte například složit kauci na svůj zvláštní účet u peněžního ústavu, určený pro kauce od všech nájemců. Výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Rovněž použití, doplnění a vracení kauce má přesná pravidla. V případě, že vám nájemník bude dlužit na nájemném nebo poplatcích, vy jako pronajímatel máte možnost odečíst si dlužnou částku z kauce.

Práva a povinnosti

Nájemník pak má povinnost dorovnat výši kauce nejpozději do jednoho měsíce. Pokud tak neučiní, můžete mu dát výpověď bez přivolení soudu. Je ale lepší se domluvit. Po ukončení nájmu totiž musíte vrátit zbytek kauce. A zde je menší zádrhel. Zákon totiž neřeší zda pronajímatel je povinen použít na úhradu vzniklého dluhu nájemce vždy částky uložené na jeho účtu jako kauce, nebo zda může požadovat zaplacení takového dluhu na nájemci, jakoby kauce neexistovala.


Text: Pavel Daneš

Foto: archiv autora

Hodnocení článku

hlasů: 12

Diskuze