Z kanceláří zase byty

19.7.2007 | Redakce Hyperbydlení.cz | Kanceláře | Komentářů 0 |

Na začátku 90. let byla charakteristickým rysem trhu nemovitostí v České republice přeměna bytových prostor na kancelářské. Dělo se tak především proto, aby byla vyslyšena ohromná potřeba po kancelářích jakékoliv kvality. Nyní je situace odlišná, nájemci si vybírají prostory evropského standardu B nebo A, přitom takzvané prvogenerační kanceláře vyklízejí. Po roce 2007 se dokonce může nastat citeln

Obecně bychom mohli konstatovat, že v hlavním městě existuje nedostatek vhodných developerských příležitostí. V Praze také dochází k částečné saturaci kancelářského trhu a to vede developery k tomu, že se poohlížejí po jiných obchodně zajímavých lokalitách. Část kancelářského fondu se přebudovává zpátky na byty. Jedná se převážně o kanceláře kategorie C v bývalých činžovních domech v centru Prahy a v lokalitách vnitřního okruhu, jako jsou Vinohrady, Smíchov a Holešovice. Podle názoru Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi (ARTN) se dá očekávat, že na byty by mělo být přeměno 60 až 100 tisíc metrů čtverečních těchto nemovitostí.


Situace v Praze


Nájemné za kancelářské prostory v Praze je srovnatelné s nájemným dosahovaným v Budapešti a Bukurešti, je mírně nad úrovní nájemného v Bratislavě a stále mírně pod úrovní dosahovanou ve Varšavě. Moskva vykazuje nájemné za kancelářské prostory nesrovnatelně vyšší a tyto údaje odpovídají hladinám dosahovaným ve významných světových metropolích. Typickým pražským jevem je, že kvůli nedostatku pozemků pro kancelářské budovy v centru města je zájem přesouvaný na okrajové části.


Přeplněné k prasknutí


Velké realitní kanceláře obvykle čtyřikrát ročně zjišťují aktuální stav neobsazenosti kancelářských prostor na trhu. Dotazují se přímo vlastníků nemovitostí a z údajů vyvozují míru neobsazenosti. Zvýšení objemu pronajatých prostor v roce 2005 stabilizovalo trh a udrželo míru neobsazenosti na úrovni 12 procent. Začátek roku 2006 byl s 67 149 m2 nově pronajatých kancelářských ploch v Praze docela optimistický, během roku ale díky korekcím došlo na snížení nově pronajatých ploch na 44 049 metrů čtverečních. Celkově Praha disponovala v polovině roku 2006 zhruba 1,9 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch. Z posledních údajů vychází, že nejvyšší neobsazenost v rámci hlavního města vykazuje v kancelářských prostorech Praha 7 (zhruba 20%) a nejmenší je tradičně na Praze 4 (4,2 procenta) a v celku překvapivě na Praze 9 (5,1%).


Každý chce svůj prostor


Průměrná velikost pronajatých kancelářských prostor v Praze se za první pololetí roku 2006 dosáhl velkosti 1 159 m2. Stále to ale nedosahuje úrovně roku 2003, kdy byla průměrná velikost pronajatých kancelářských prostor 1 178 m2. Ohledně ceny nájmů kancelářských prostor můžeme říci, že se cenová hladina příliš nezměnila. Spíše je zaznamenaný její mírný pokles. Míra neobsazenosti kolísající mezi 11-15 procenty se odráží ve větší připravenosti a ochotě developerů vejít se cenově do klesajících rozpočtů nájemců. Asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi (ARTN) k tomu uvádí, že ve vztahu developer-nájemce jde většina výhod za nájemcem. Asociace registruje mnoho marketingových pobídek, které nominální hodnotu nájemného po dobu trvání smlouvy snižují na úroveň označovanou jako čistě efektivní nájemné.


Praha na prvním místě


V porovnání se západoevropskými metropolemi se pražský trh jako zdrobnělina. Asi nejmarkatnější srovnání je v položce také-up s Paříží, kde uskutečněné pronájmy za jeden roku činí 2 165 000 m2. To je dvanáctinásobek výkony Prahy za rok 2006. Na druhou stranu to dává Česku naději, že v případě růstu ekonomiky a rozvoje podnikání nastane znovu boom v kancelářských prostorách. Ve velkých regionálních městech jako Brno, Plzeň anebo Ostrava je roční poptávka po moderních kancelářských prostorech nesrovnatelně nižší než v Praze. Proto se obvykle nebudují kancelářské objekty většího rozsahu, tedy větší než 20 tisíc metrů čtverečních, pokud není předem znám větší uživatel. V těchto městech je vhodnější etapový development menších a flexibilně propojených budov o velikostech okolo 5 tisíc metrů čtverečních, které mohou pružněji reagovat na požadavky nájemců. Na druhé straně došlo v minulých letech došlo v regionech ke specifické výstavbě kancelářských prostor pro mobilní operátory.

 

Cesta z města


Regionální development sice sebou přináší určitá omezení či obtíže, Také banky jsou v otázkách regionálních projektů opatrné a vyžadují předpronájmy a spoluúčast vlastního kapitálu developera vyšší než kupříkladu v Praze. Na druhou stranu je konkurenční prostředí méně intenzivní a projekty s rozumnou velikostí v dobrých lokalitách mají svou šanci na úspěch jistou. Za nejperspektivnější lokality se z hlediska kancelářských prostor v regionech jsou považovány Brno, Ostava a Plzeň. Této trojici sekundují ve větší míře Olomouc, Mladá Boleslav, Hradec Králové, Liberec a České Budějovice. Velmi častým zdrojem nabídky kanceláří v regionech jsou i menší administrativní prostory, postavené jako součást nákupních nebo multifunkčních center. Kromě klasických solitérních kancelářských budov se v regionech úspěšně rozvíjí i nový koncept kombinovaných kancelářských a skladovacích či technologických prostor se značnou flexibilitou dělení a funkčního využití. Původně tyto prostory vznikaly spíše pro skladovací a distribuční účely.


Nadějné Brno


Mimo Prahu je Brno nejrozvinutějším lokálním trhem v ČR. Celková nabídka developersky vybodovaných kanceláří typu A nebo B je odhadovaná na 60-100 tisíc metrů čtverečních s tím, že dalších 120 tisíc metrů čtverečních přibude do tří let. Cenově za Prahou zaostává jen mírně. V centru města zaplatíte za pronájem 11- 13 EUR/ m2 / měsíc, což je pouze o jedno Euro na metr čtvereční méně, než nájem stejného prostoru v širším centru Prahy. Prestiž kancelářského trhu v Brně je spojována se zvučnými jmény některých nájemců. Například Lufthansa, Logica nebo Citibank.


Mladá Boleslav čeká

 


Toto město má velmi výhodnou polohu z hlediska velmi dobré blízkosti Prahy, která je vzdálena 30 minut jízdy. Potencionální kancelářský projekt by se tu mohl opřít i o dobrou infrastrukturu okresního města, ale paradoxně právě díky Praze zde zájem developerů o kancelářské prostory není příliš velký. Dokonce je zde patrný trend, že nájemci segmentu office stěhují, i když mají obchodní aktivity spojené s oblastí Mladá Boleslav. Naději dává, že již několik let se Mladé Boleslavi plánuje výstavba multifunkčního centra zvaného Bondy Centrum, které by mělo mít 3 tisíce metrů čtverečních kancelářských plochy.

Evropské standardy kancelářských prostor


Standard prostor A: Nově postavené kanceláře s nejmodernější infrastrukturou, flexibilní dispozice příček, klimatizace, zdvojené podlahy, 24 hodin ostraha a recepční služba, možnost připojení na optický kabel, podzemní parkování, podhledy, moderní antistatický zátěžový koberec.
Standard prostor B: Nově postavené kanceláře bez plné klimatizace nebo celkově zrekonstruovaná starší budova s chlazením, bez zdvojených (sendvičových) podlah, jednoduchá recepce, jednodušší vybavení, podzemní nebo nadzemní parkování, běžný koberec.
Standard prostor C: Starší nerekonstruované a neflexibilní budovy, bez klimatizace nebo chlazení, s omezeným parkováním, bez moderních rozvodů počítačové sítě, bez zdvojených (sendvičových) podlah, jednoduché zářivkové osvětlení. Marketing a kanceláře Tak jako v každém oboru, tak i v pronájmu kanceláři existují marketingové pobídky. V tomto případě jsou to nájemní prázdniny, bezplatné recepce nebo příspěvek na stěhování. Vzhledem k vzrůstající nasycenosti trhu, zejména kancelářskými prostorami standardu B a nižším, hodně developerů upouští od takzvaného předpronájmu a staví spekulativně své budovy i s rizikem dočasné vysoké neobsazenosti.

Text: Pavel Jarolím s materiály ARTN
Foto: autor



Diskutovat Tisknout článek

Hodnocení článku

hlasů: 7

Diskuze

Článek Z kanceláří zase byty zatím nikdo nekomentoval. Buďte první!

počet příspěvků: 0

Zobrazit diskuzi » Přidat příspěvek

Najděte si své bydlení

Vybírejte z více jak 114000 nemovitostí v ČR

Nemovitost

Kraj

Obsahuje text

Poradna

Legislativa

 Poradce Hyperbydlení

Vaše dotazy zodpoví
Poradce Hyperbydlení

Otázek: 115 Vložit dotaz

veletrhy

Veletrhy - foto, Finále golfové sezóny!, Hyperbydleni.cz

Finále golfové sezóny!

18.09.2017

Tento pátek 22.9. golf, motorky, vrtulník a...

Veletrhy - foto, Nenechte si ujít mezinárodní stavební veletrh FOR ARCH, Hyperbydleni.cz

Nenechte si ujít mezin...

14.09.2017

Blíží se čas jednoho z nejoblíbenějších a...

Veletrhy - foto, Vše pro stavbu a interiér najdou návštěvníci na březnovém souboru veletrhů, Hyperbydleni.cz

Vše pro stavbu a inter...

01.03.2017

Stovky českých i zahraničních společností se...

Veletrhy - foto, Nakupte dárky na Vánoce na největším předvánočním veletrhu STŘÍBRNÉ VÁNOČNÍ DNY, Hyperbydleni.cz

Nakupte dárky na Vánoc...

29.11.2016

Chcete pořídit svým nejbližším pod stromeček...

Další veletrhy »

Články z našich webů

vlevo
vpravo